Bislang galt, dass der Anteil der „fehlenden“ Fläche an der vereinbarten Fläche den prozentualen Mietminderungsbetrag ergab. Bei Gewerberaum ist nun auch der „Gebrauchswert“ der „fehlenden“ Fläche zu berücksichtigen. Was bedeutet das? „Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745).“ (Amtlicher Leitsatz, BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09) Sachverhalt Durch Mietvertrag sind Geschäftsräume vermietet worden, ein Laden (ca. 87 m²) und ein „darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 m²)“. Weiter heißt es im Mietvertrag: „Die zulässige Belastung der Geschossdecken beträgt 200 kg/m²; die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 m² vereinbart.“ Die tatsächliche Fläche des Ladens beträgt 85,68 m², die des Kellers hingegen nur 53,93 m². Aus den Gründen Es entspricht der gefestigten Rechtsprechung sowohl im Wohn- als auch im Gewerberaummietrecht, dass ein Mangel vorliegt, wenn die tatsächliche Mietfläche mehr als 10% kleiner als die vertraglich vereinbarte Mietfläche ist.
Dabei kommt es nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist. Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, findet, und dies ist neu, „sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung“. Zwar ist allseits bekannt, dass durch die Minderung die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden soll und dass sich die angemessene Herabsetzung der Miete nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache richten soll. Im Wohnraummietrecht legt der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die prozentuale Flächenunterschreitung als angemessenen Maßstab der Minderung zugrunde. Er verlangt keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume. Dies entspreche, so der XII. Senat in seiner Entscheidung, „der Ermittlung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31. Dezember 2003). Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich hierbei schon aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung.“ Die vorliegende Fallgestaltung unterscheide sich hiervon dadurch, dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt.
Eine Mietminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen. Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären. Das ist in dem vorliegenden Fall jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen der Vorinstanzen aber nicht der Fall. Daher verbietet sich eine Gleichsetzung, weil die Kellerräume ausweislich der Mietvertragsurkunde als Lager gemietet wurden und gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen. Im Hinblick auf die (konkrete) Bemessung der Minderungsbeträge im vorliegenden Fall sind weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich. Quelle: BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09 (veröffentlicht am 06.09.2012) Fazit Der amtliche Leitsatz dieser Entscheidung ist kurz und prägnant. Der Einfluss dieser Rechtsprechung wird sich nicht auf das Wohnraummietrecht erstrecken, sondern rein auf Gewerberaummietverhältnisse und nur dann, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen (insbesondere die eindeutige Zuordnung der „fehlenden“ Fläche). Der Argumentation, eine Gleichwertigkeit der Flächen (im Wohnraummietrecht) ergebe sich aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung, ist nicht zuzustimmen. Zum einen verkennt sie die unterschiedliche (wohnwertabhängige) Berechnung der Außenwohnbereiche und der Flächen unter Dachschrägen. Zum anderen kann aus der gleichen Anrechnung der Flächen nicht auf eine Gleichwertigkeit der Flächen geschlossen werden.
Zu denken ist beispielsweise an vielfältige Grundflächenbesonderheiten, wie z.B. Durchgangsräume und gefangene Räume. Hier ergeben sich durchweg Nutzungseinschränkungen, die in der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung nicht berücksichtigt werden. Im Ergebnis wird eine Übertragbarkeit dieser Rechtsprechung auf das Wohnraummietrecht mangels eindeutiger Zuordnung der „fehlenden Fläche“ nicht erfolgen können. Hinweis: Dieses Urteil des BGH vom 18. Juli 2012 – XII ZR 97/09 ist vorgesehen zur Veröffentlichung in Sprengnetter-Bibliothek, der Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung.