Nachbarn können ziemlich nervig sein – und das selbst noch, wenn Sie bereits ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen wollen. Denn laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können sie Ihnen unter Umständen auch bei der Käufersuche einen Strich durch die Rechnung machen. In welchen Fällen steht der Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht zu? Und wie schaffen Sie es trotzdem, ganz ohne Stress zu verkaufen?
Die Regelung, die für Sie problematisch werden könnte, nennt sich Veräußerungsbeschränkung. Wie können Sie herausfinden, ob das auf Sie zutrifft? Gewissheit verschafft Ihnen ein Blick in die Gemeinschaftsordnung und ins Grundbuch. Dort muss nämlich nach § 12 WEG eine eventuell bestehende Veräußerungsbeschränkung festgehalten werden. Wenn das nicht der Fall ist, können Ihre Nachbarn sich noch so sehr über Ihre Kaufinteressenten beschweren – ein Mitspracherecht haben Sie nicht. Das gilt übrigens auch, wenn die Veräußerungsbeschränkung nur in der Gemeinschaftsordnung stehen sollte, denn erst durch den Eintrag ins Grundbuch wird sie rechtskräftig.
Veräußerungsbeschränkung macht die Zustimmung der restlichen Eigentümer erforderlich
Falls ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorhanden ist, bedeutet das: Sie können tatsächlich erst dann einen Vertrag mit dem Käufer Ihrer Wohnung abschließen, wenn die restlichen Eigentümer dem Verkauf zugestimmt haben. Andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Der § 12 WEG dient nämlich genau dem Zweck, dass andere Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft den Verkauf an einen als problematisch eingestuften Interessenten verhindern können.
Aber keine Angst: Ihr Nachbar kann nicht grundlos jeden Interessenten ablehnen. Um vom § 12 WEG Gebrauch zu machen, muss ein nachvollziehbarer und stichhaltiger Grund vorliegen. Außerdem ist die Meinung eines einzelnen Nachbarn meist nicht ausschlaggebend für den Entscheid.
Drei Varianten des Mitspracherechts
Es gibt insgesamt drei verschiedene Verfahren, wie die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf entscheiden kann. Welche davon zutrifft, sollte ebenfalls im Grundbuch festgehalten sein.
- Alle Mitglieder entscheiden über den Verkauf
- Eine Mehrheitsentscheidung entscheidet über den Verkauf
- Nur die Hausverwaltung entscheidet über den Verkauf
Bevor Sie an den Verkauf Ihrer Wohnung gehen, empfiehlt es sich also zu prüfen, ob Sie von einer Veräußerungsbeschränkung betroffen sind und wie über diese entschieden wird. Sonst können Sie spätestens beim Notartermin eine böse Überraschung erleben. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihre Nachbarn sich nicht im letzten Moment querstellen, ist es das Beste, einen Immobilienexperten mit dem Verkauf Ihrer Wohnung zu betrauen. So haben Sie jemanden, der sich rechtlich auskennt und Ihnen bei der Auswahl des richtigen Käufers hilft. Dann dürfte es den restlichen Eigentümern echt schwerfallen, stichhaltige Argumente gegen den Verkauf zu finden.
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